معیشت پایدار

یکی از راهبردهایی که در سالهای اخیر به خصوص در کشورهای توسعه یافته مورد توجه قرار گرفته و در برخی از کشورها به اجرا درآمده است و نتایج مثبتی به همراه داشته است، توسعه و گسترش گردشگری در نواحی روستایی و استفاده از جاذبه‌های متعدد طبیعی و فرهنگی روستا به عنوان منبع درآمد و معیشت مردم روستا و در عین حال کمک به حفاظت از سرمایه‌ها و جاذبه‌های منحصر به فرد طبیعی و فرهنگی روستاست. گردشگری به عقیده بسیاری از محققان، در مقایسه با دیگر بخش‌های اقتصادی مزایای بسیاری دارد که آن را به ابزاری موثر برای از بین بردن فقر تبدیل می کند. گرچه تحقق آن تا حد زیادی مستلزم این اسن که دستور کار فقر به طور مشخص تری در برنامه‌ها و استراتژی‌های ملی گردشگری برای تقویت مشارکت و فرصت‌های بیشتر برای قشر فقیر گنجانیده شود (Ashley, Roe and Goodwin 2001 , UNWTO 2004b). رویکردهای موجود در تحقیقات گردشگری سنتی در سال‌های اخیر، به علت کمبود توجه به مسئله معیشت و کاهش فقر روستایی بسیار مورد انتقاد بوده اند.  برخی اعتقاد دارند که این کمبود و نقص می تواند با استفاده از رویکرد معیشت پایدار (SLA) برای هدایت و تحلیل نقش گردشگری در توسعه روستایی مورد توجه قرار گرفته و برطرف شود (Ashley, 2000 & Tso & Wall , 2009). رویکرد معیشت پایدار، در دهه ۱۹۸۰، به عنوان رویکردی جدید در مقوله توسعه روستایی و با هدف کاهش و ریشه کنی فقر روستایی مطرح شد (Corney & Litvinoff , 1998). این رویکرد بر تفکری جامع و منسجم درباره کاهش فقر و توسعه روستایی تاکید کرده است و به سرعت محبوبیت زیادی در میان محققان و دست اندرکاران توسعه به دست آورد (دپارتمان توسعه بین الملل DFID , 1999).

 

پایان نامه

توسعه روستایی مبتنی بر الگوهای نوسازی نه تنها صلاحیت و استعداد لازم برای ترویج توسعه پایدار را نداشت بلکه ناپایداری زیست محیطی و نهادی را نیز تشدید کرد. درحالی که توسعه پایدار به معیشت‌هایی اشاره دارد که زمینه مخرب و از بین برنده معیشت نسل‌های بعدی را فراهم نسازد. از همین رو سازمان خواروبار جهانی (FAO) معیارهای زیر را برای تحقق توسعه پایدار کشاورزی و روستایی ضروری میداند :

  • تامین نیازهای غذایی اساسی حاضر و آینده از نظر کمی و کیفی
  • ایجاد اشتغال دائمی، درآمد کافی و شرایط زندگی و کار
  • حفظ و در صورت امکان ارتقای ظرفیت تولیدی منابع طبیعی پایه و منابع تجدید شونده، بدون ایجاد اختلال در عملکرد چرخه‌های اساسی بوم شناختی و تعادل‌های طبیعی جنبه‌های فرهنگی- اجتماعی جوامع روستایی
  • کاهش آسیب پذیری بخش کشاورزی نسبت به عوامل طبیعی و اقتصادی- اجتماعی و دیگر تهدیدها و تقویت خود اتکایی به این بخش (مطیعی لنگرودی، ۱۳۸۲:۹۱)
  • درهمین ارتباط برای بستر سازی مناسب توسعه پایدار روستایی پنج شرط اساسی وجود دارد که عبارتند از :
  • نگرش فرایندی به آموزش
  • اولویت دادن به مردم
  • امنیت، قانون و حفظ حقوق افراد و منافع آنها
  • پایداری از طریق خود اتکایی
  • به فعالیت درآوردن استعدادها، تعهد و تداوم آن در مجریان (همان : ۷۸).

بنابراین مهم‌ترین هدف توسعه پایدار روستایی قابل زیست کردن عرصه‌های زندگی برای نسل‌های فعلی و آینده با تاکید خاص بر بهبود وتوسعه مداوم روابط انسانی- محیطی می باشد. درصورت پذیرش چنین برداشتی نمی تواند توسعه پایدار روستایی را درافزایش‌های کمی درآمد،تولید و یا برخورداری از واحدهای خدماتی خلاصه نمود (سعیدی،۱۳۸۱:۱۹). نظریه توسعه روستایی خود پس از میانه قرن بیستم از سه بدنه فکری اصلی، یعنی مدل جمعیت و تکنولوژی، توسعه کشاورزی و نظریه‌های اقتصاد سیاسی عبور کرده است (Ellis , 2000).

در مقوله رویکرد معیشت پایدار، یکی از تعاریفی که فراوان به آن استناد می شود، متعلق به چکبرز و کانوی است که بیان می­کنند : “معیشت، از قابلیت‌ها، دارایی‌ها (انبارها، منابع و حق  دسترسی به منابع) و فعالیت‌ها (شغل‌ها)ی لازم برای گذران معاش تشکیل شده است. معیشت هنگامی پایدار است که بتواند با فشار و شوک‌ها سازگار شود و بهبود یابد، قابلیت‌ها و دارایی‌های خود را تقویت یا حفظ کند و فرصت‌های معیشت پایدار را برای نسل بعد نیز فراهم آورد و دیگر اینکه منافع خالصی را برای معیشت دیگران در سطوح محلی یا ملی و در کوتاه مدت یا بلند مدت ایجاد کند” (Chambers & Conway , 1992:6).

پایداری به معنای ایجاد جامعه ای اجتماعی – اقتصادی، فرهنگی و توجه بلند مدت به مسائل زیست محیطی است، حال آن که مدیریت زنجیره تأمین تمامی جنبه‌های چرخه محصول مثل مواد خام، پردازش، ساخت و تولید، توزیع، خرده فروشی، استفاده مشتری را پوشش می دهد. هنگامی که بنگاه، بخشی از زنجیره تأمین است درمی یابد که پایداری بلندمدت تنها مربوط به یک بنگاه نبوده، بلکه کل زنجیره تأمین، چه از پایین به بالا و چه از بالا به پایین را در بر میگیرد (Hervani & et al , 2005:331).

ایـن جرم در ماده ۲۸ قانون ثبت پیش‌ بینی‌ شده، لیکن از آنجا که مـاده یـاد شده ارتباط لایتجزایی با ماده ۲۷ همان قانون دارد، ابتدا ماده اخیرالذکر‌ و سپس‌ ماده ۲۸ بیان می‌گردد.

به مـوجب مـاده ۲۷ قـانون‌ ثبت: «کسانی که در مورد املاک وقف و حبس و ثلث باقی باید تقاضای ثـبت بـدهند و هـمچنین‌ کسانی‌ که‌ نسبت به ثبت این قبیل املاک باید عرض حال اعتراض داده‌ و حـقوق وقـف و حـبس و ثلث باقی را حفظ کنند. به موجب نظام نامه وزارت عدلیه‌ معین‌ خواهد‌ شد.»

و بر اساس مـاده ۲۸ قـانون ثبت: «هرگاه نسبت به این‌ قبیل‌ املاک‌ به عنوان مالکیت تقاضای ثبت شـده و مـتولی یـا نماینده اوقافی که به موجب‌ نظام‌ نامه‌ مکلف به دادن عرض حال اعتراض و تعقیب دعـوی و حـفظ حقوق وقف یا‌ حبس‌ یا ثلث باقی است در اثر تبانی به تکلیف خـود عـمل نـنماید به‌ مجازات‌ خیانت‌ در امانت محکوم خواهد شد. در مواردی نیز که تقاضای ثبت ملک دیگری بـدون‌ ذکـر‌ حقوق ارتفاقی املاک وقف وحبس و ثلث باقی شده است هرگاه اشخاص مـذکور‌ در‌ فـوق‌ در اثـر تبانی به تکلیف خود عمل ننمایند به مجازات خائنین در امانت محکوم می‌شوند.»

 ارکان جرم

این‌ جرم دارای سه رکن قانونی، مادی و معنوی است:

  1. رکن قانونی: نظر به اینکه در‌ ماده‌ ۲۸‌ قانون ثبت تصریح شده است که مرتکبین جـرم یـاد شده بـه مجازات‌ خیانت‌ در‌ امانت و خائنین در امانت محکوم می‌شوند باید اذعان داشت که ماده ۶۷۴ قانون‌ تعزیرات‌ و مجازاتهای بازدارنده ـ کـه قبلاً از آن سخن به میان آمد و راجع به‌ جرم‌ خیانت در امانت بـه مـعنی الاعـم می‌باشد ـ با ماده ۲۸ مارالبیان مجتمعاً‌ رکن‌ قانونی‌ جرم ثبتی «اسناد و املاک» مبوحث‌عنه را تشکیل می‌دهند.
  2. رکن مادی: رکـن ‌مـادی‌ جرم‌ مندرج در ماده ۲۸ قانون ثبت از دو جزء تشکیل شده است: فعل‌ منفی‌ (ترک‌ فـعل) و تبانی.

۱-۲ فعل مـنفی (ترک فعل): رکن مادی اکثر جرایم را فعل‌ مثبت‌ مادی تشکیل می‌دهد. به تعبیر دیگر غـالب جرایم با انجام یک سری‌ اعمال‌ مثبت‌ مادی محقق می‌گردند. این موضوع بـه خصوص در مورد جرایم عـلیه امـوال و مالکیت و به‌ ویژه‌ در جرم خیانت در امانت صادق است. به طوری که صور خاصه‌ رکن‌ مادی جرم اخیر الذکر که عبارت از استعمال، تصاحب، تلف و مفقود کردن است، همگی اعمال‌ مادی‌ مثبت فیزیکی‌اند. امـا علی رغم همه این مسائل و پیش بینی مجازات‌ جرم‌ خیانت در امانت برای مرتکبین جرم موضوع‌ ماده‌ ۲۸‌ قانون ثبت، فعل منفی و به تعبیر‌ حقوقی‌ دیگر، ترک فعل یکی از اجزای اساسی رکن مـادی جـرم یاد شده را‌ تشکیل‌ می‌دهد. این ترک فعل (فعل‌ منفی) در قالب‌ ندادن‌ عرض‌ حال اعتراض بر ثبت یا حقوق‌ ارتفاقی‌ و یا تعقیب ننمودن دعاوی مطروحه در این موارد، توسط متولی یا‌ نـماینده‌ اوقـاف یا ناظر یا موقوف علیهم‌ در مورد املاک وقف‌ یا‌ متصدی حبس و محبوس لهم‌ در‌ مورد املاک حبس یا وصی یا ناظر ثلث در مورد املاک ثلث باقی‌ متجلی‌ می‌گردد. توضیح، آن کـه هـمان‌ طور‌ که‌ گفته شد قانون‌ ثبت‌ و آیین نامه اجرایی‌ آن‌ برای ثبت املاک وقف، حبس و ثلث باقی و همچنین اعتراض بر ثبت در‌ مورد‌ چنین املاکی و همچنین راجع به‌ ثبت‌ حـقوق ارتـفاقی‌ و اعـتراض‌ بر ثبت حقوق ارتفاقی‌ امـلاک مـسبوق الاشـاره ترتیبات خاصه قانونی را پیش بینی نموده است که انجام آن به‌ عهده‌ افراد ذی صلاح تعیین شده توسط‌ قانونگذار، یعنی‌ متولی‌ یا‌ نـماینده اوقـاف یـا‌ ناظر‌ یا موقوفٌ علیهم در مورد املاک وقف، مـتصدی حـبس یا محبوس لهم در مورد املاک حبس‌ و وصی‌ یا ناظر در مورد املاک ثلث باقی‌ می‌باشد. حال‌ چنانچه‌ اینان‌ به‌ وظـایف قـانونی خـود مندرج در ماده ۲۷ قانون ثبت و آیین نامه اجرایی آن عمل نکنند و در ایـن خصوص ترک فعل نمایند با جمع دیگر شرایط‌ مقرره قانونی مرتکب جرم مندرج در ماده ۲۸ قانون ثبت شده‌اند.

 

۲-۲ تبانی: دومـین جـزء رکـن مادی جرم مندرج در ماده ۲۸ قانون ثبت، تبانی است. به تعبیر دیـگر، بـرای‌ اینکه رکن مادی جرم مذکور تکمیل گردد، باید ترک فعل امانت داران املاک وقف، حبس و ثلث بـاقی بـا تـبانی با متقاضیان ثبت املاک مذکور صورت گرفته باشد. به‌ تعبیری‌ جامع‌تر «بـرای ایـنکه جـرم خیانت در امانت در این خصوص تحقق یابد لازم است که عمل با تبانی قبلی صورت گـرفته باشد.»[۱]

بانی که در لغت به معنی «با هم سـاختن و بـا هم سازش کردن»[۲] است، اساس و پایه‌اش نفس «توافق» می‌باشد‌ که‌ الزاماً و لابد باید‌ وجـود‌ آن اثـبات گـردد. فایده عملی اثبات تبانی متولی یا نماینده اوقاف یا ناظر یا موقوفٌ علیهم در مـورد امـلاک وقف یا متصدی حبس و محبوس لهم در مورد املاک حبس‌ یا‌ وصی یا نـاظر در مـورد امـلاک ثلث باقی با متقاضیان ثبت، این است که در صورت اثبات چنین امری، مجرمیت افراد و اشـخاص یـاد شده مسلم و یقینی فرض می‌شود‌ و خیانت در‌ امانت آنها در املاک مورد امانت مـسجل و هـویدا تـلقی می‌گردد. توضیح آن که اشخاص یاد شده‌ امین املاک وقف، حبس و ثلث باقی محسوب می‌شوند و امـین، مـطابق‌ قـوانین‌ و مقررات موضوعه مملکتی باید نهایت سعی و تلاش خود را در حفظ و حراست از املاک ‌مـورد‌ امـانت بنماید. حال چنانچه اشخاص مذکور خیانت را بر امانت ترجیح دهند و با‌ تبانی‌ با متقاضیان ثبت بـه تـکالیف و وظایف قانونی خود که در این جا دادن عرض‌ حال اعتراض بر ثبت و حـقوق ارتـفاقی و تعقیب دعاوی مطروحه در این‌ خصوص است، عـمل نـنمایند، مـطابق‌ ماده ۲۸ قانون ثبت مجرم محسوب گردیده و بـه مـجازات جرم خیانت در امانت و خائنین در امانت محکوم می‌شوند. نکته بسیار مهمی که در خصوص تـبانی در جـرم مندرج در‌ ماده ۲۸ قانون ثبت بـاید یـادآوری نمود ایـن اسـت کـه در تبانی، توافق حداقل دو نفر برای ارتـکاب جـرم ضروری است و معمولاً تمام کسانی که در جرمی با هم تبانی‌ نموده‌ بـاشند بـا در نظر گرفتن سایر شرایط و ضوابط قـانونی به مجازات می‌رسند امـا در مـانحن فیه ما ملاحظه می‌کنیم کـه قـانونگذار متقاضیان ثبت را مجرم قلمداد ننموده و صرفاً‌ نماینده‌ اوقاف یا ناظر یا متولی یـا مـوقوف علیهم در مورد املاک وقف و مـتصدی حـبس و مـحبوس لهم در مورد امـلاک حـبس و وصی یا ناظر در مـورد امـلاک‌ ثلث‌ باقی را مجرم محسوب کرده است. البته این احتمال وجود دارد که متقاضیان ثبت مـوضوع مـاده ۲۸ قانون ثبت تحت عناوین جزایی دیـگر مـورد تعقیب قـرار گیرند.

۳٫رکن معنوی: جـرم مندرج‌ در‌ ماده‌ ۲۸ قانون ثبت جرمی عمدی است که قصد مجرمانه و سوء نیت عام مرتکب یـا مـرتکبین برای تحقق آن کفایت می‌کند. بـه‌ تـعبیر دیـگر، مـرتکب ایـن جرم یعنی مـتولی یـا‌ نماینده‌ اوقاف یا ناظر یا موقوف علیهم در مورد املاک وقف و متصدی حبس یا محبوس لهم در مـورد امـلاک‌ حـبس‌ و وصی یا ناظر در مورد املاک ثلث بـاقی، بـاید بـداند‌ کـه تـبانی‌اش بـا متقاضی یا متقاضیان ثبت و نتیجتاً ندادن عرض حال اعتراض بر ثبت و حقوق ارتفاقی‌ و تعقیب‌ ننمودن دعاوی مطروحه در مورد املاک یاد شده، خلاف قانون و جرم‌ محسوب می‌گردد.

  1. رکـن قـانونی: از آن جـا که مرتکبین این جرم کلاهبردار محسوب مـی‌شوند، عـلاوه بـر مـاده ۱۰۹‌ قـانون‌ ثـبت، ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشا و کلاهبرداری مصوب ۱۳۶۷ مجمع تشخیص مصلحت نظام‌ نیز‌ جزو دیگر‌ متشکله رکن قـانونی جرم مذکور محسوب می‌گردد.
  2. رکن مادی : جرم مندرج در ماده ۱۰۹ قانون ثبت‌ دارای رکن مادی مرکب است. به تعبیر دیگر رکن مادی این‌ جرم‌ از‌ اجزایی تشکیل شده است که عبارتند از:

۱-۲ فعل مـثبت مـادی ـ مرتکب این جرم بایستی فعل مثبت ‌مادی‌ که همانا متصرف قلمداد نمودن تحت هر یک از عناوین مجاز و به‌ تبع‌ آن‌ تقاضای ثبت نمودن ملک که هماره به صورت دادن تـقاضا در ثـبت عادی و تکمیل‌ اظهارنامه ثبتی در ثبت عمومی و تسلیم آن به اداره ثبت و اسناد‌ املاک محل وقوع ملک‌ می‌باشد‌ انجام دهد. پس این جرم با ترک فعل مـحقّق نمی‌گردد.

۲-۲ مـتقلبانه بودن عمل یا اعمال مـعموله ـ فـعل یا افعال مثبت مادی شخص مرتکب باید متقلبانه و خلاف واقع و من‌ غیر حق باشد یعنی شخص با مانورهای متقلبانه و اسباب و وسائل دروغین وانمود نـماید کـه مالک و متصّرف ملکی اسـت کـه در تصّرف دیگری است و لذا خود را مستحق‌ برای‌ درخواست و تقاضای ثبت نسبت به آن ملک بداند. بنابراین چنانچه شخص مرتکب ذی حق در ملک باشد و اقدامات و اعمال مطابق با واقع و عین حقیقت باشد، عمل‌ خـلافی‌ انـجام نداده است.

۳ ـ۲ در تصّرف دیگری بودن ملک ـ صرف متصّرف قلمداد نمودن و تقاضای ثبت نمودن برای تحقّق جرم مذکور کافی نیست بلکه باید آن ملک در تصّرف‌ دیگری‌ باشد؛ گرچه لازم نیست که ملک متعلق بـه غـیر باشد. در ایـن زمینه شعبه دوم دیوان عالی کشور در رأی شماره ۸۳۵ مورخ ۱۷/۳/۱۳۳۴ اظهار نظر می‌نماید: «ماده ۱۰۹‌ قانون‌ ثبت‌ اسناد و املاک مصّرح اسـت‌ که‌ کسی‌ ملکی را که در تصّرف دیگری بوده تقاضای ثبت نماید و لذا قـید دیـگری نـدارد. بنابراین اعتراض بر این که ماده‌ مذبور‌ ناظر‌ به موردی است که شخص با علم به‌ ایـن‌ ‌کـه متعلّق به غیر است و بدون تصرف داشتن در آن، آن را به نام خود ثبت نماید، وارد‌ نیست.»[۱]

۴ـ ۲ ثبت شدن ملک در دفتر املاک اداره ثـبت اسناد املاک‌ به‌ نام‌ مرتکب ـ در این خصوص رأی وحدت رویه شماره ۱۳/۹/۳۸/۴۲۵۳ اشعار می‌دارد: «تـحقّق‌ وقوع بزه ثبت مـلک مـتصّرفی غیر موضوع ماده ۱۰۹ قانون ثبت موکول به ثبت آن ملک‌ به‌ نام‌ متقاضی در دفتر املاک می‌باشد…» و مطابق ماده ۲۱ قانون ثبت «پس‌ از‌ اتمام‌ عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مـطابق ثبت‌ دفتر‌ املاک‌ داده می‌شود.»

  1. رکن معنوی: جرم ثبتی «اسناد و املاک» موضوع ماده ۱۰۹ قانون‌ ثبت‌ جرم عمدی می‌باشد که مرتکب آن علاوه بر سوءنیت عام (علم و آگاهی‌ به‌ نامشروع‌ و خلاف قانون بودن عـمل ارتـکابی) باید سوءنیت خاص نیز داشته باشد، یعنی هدفش‌ از‌ اعمال خلاف قانون، ثبت ملک غیر به نام خود باشد. 

 نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم

در خصوص این جرم و نقش کاداستر در آن نیز باید گفت با اجرای ماده ۵ قانون جامع کاداستر باید چنین نتیجه گرفت که اجرای این قانون موجب میگردد کلیه حقوق افراد نسبت به املاک مشخص گردد و لذا امکان وقوع چنین جرمی منتفی شده که می‌توان گفت پس از تکمیل سامانه جامع و انجام کامل کاداستر نسبت به کلیه املاک کشور چنین نیز خواهد شد. چرا که اصلا این جرم برای ثبت ابتدایی ملک است. این پیشگیری نیز از نوع پیشگیری غیر کیفری وضعی می‌باشد.

لکن نباید فراموش کرد بسیاری از املاک کشور هنوز مراحل ثبتی اولیه را طی نکرده‌اند و لذا با اجرای طرح کاداستر نیز ممکن است در ابتدای راه و برای صدور سند مالکیت اول این جرم به مراتب به وقوع بپیوندد.

[۱] مـجموعه مـتین ص ۶ بـه نقل از شامبیاتی، هوشنگ،‌ حقوق کیفری اختصاصی، جلد دوم، ص ۲۱۱

طـبق مـاده ۱۱۶ قانون ثبت «در مورد‌ املاکی که به رهن یا به یکی از عناوین مذکور در ماده ۳۳‌ انتقال داده شـده، راهن‌ یا‌ انتقال دهنده مکلف است حق طرف را در ضمن اظهار نامه خود قـید نماید. در صورتی که راهـن یـا انتقال دهنده به این تکلیف عمل ننموده، مرتهن یا انتقال گیرنده می‌تواند‌ تا یکسال از تاریخ انقضاء مدت حق استرداد یا رهن به وسیله اظهار نامه رسمی حق خود را مطالبه کند. هـر گاه در ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه‌ راهن‌ یا انتقال دهنده حق طرف را نداد کلاهبردار محسوب و با رعایت مواد ۱۱۱ و ۱۱۲ و ۱۱۳ مطابق ماده ۱۱۴ با او رفتار خواهد شد.

اگر اخطار قبل از‌ انقضاء‌ مدت حق استرداد یـا رهـن به عمل آمده باشد، راهن یا انتقال دهنده وقتی مجرم خواهد بود که در صورت بقاء ملک به ملکیت او حق طرف را ده‌ روز‌ پس از ابلاغ اظهار نامه در اداره ثبت تصدیق ننماید و در صورتی که مـلک بـه ملکیت او باقی نباشد وقتی مجرم محسوب می‌شود که تا ده روز پس‌ از‌ انقضای‌ مدت حق استرداد یا رهن‌ حق‌ مرتهن‌ یا انتقال گیرنده را تأدیه نکند.»

رهن عقدی است که به موجب آن مـدیون مـالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن‌ دهنده‌ را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند[۱] و «هر معامله‌ای که به موجب آن شخصی (اعم از اینکه مدیون باشد یا نه) عین‌ مال‌ منقول یـا غـیر مـنقول خود را وثیقه انجام‌عملی قرار دهـد‌ خـواه آن عـمل رد طلب باشد یا عمل دیگر و خواه آن طلب ناشی از قرارداد باشد خواه‌ نه، معاملات‌ رهنی و با حق استرداد و شرطی و وثیقه‌ای گویند. عـنصر‌ مـشخص‌ ایـن معاملات این است که ملاک مالی که بـه وثـیقه داده می‌شود:

اوّلاً: آن را ضمن‌ عقدی‌ به‌ وثیقه می‌دهد خواه آن عقد بیع شرط باشد یا رهن باشد یا‌ عقدی‌ دیگر‌ مانند صلح یـا عـقد مـذکور در ماده ۱۰ قانون مدنی.

ثانیاً: «مال مورد وثیقه‌ به‌ موجب‌ این عـقد از مالکیت مالک پس از عقد خارج نمی‌شود و به مالکیت او‌ باقی‌ می‌ماند.»[۲] مطابق قوانین و مقررات ثبتی از جمله کسانی که حق درخواست ثـبت‌ دارنـد‌ انـتقال‌ دهندگان املاک با حق استرداد می‌باشند توضیح آن که بر اساس مـواد ۳۳، ۳۴‌ و ۳۴ مـکّرر تا ماده ۴۰ قانون ثبت در معاملات با حق استرداد که‌ شامل‌ معاملات‌ با شرط خیار یا بـه عـنوان قـطعی با شرط نذر خارج یا به عنوان قطعی‌ با‌ شرط وکالت هـم مـی‌شود، مـالکیت انتقال دهنده نسبت به آنچه که به‌ طریق‌ مذکور‌ انتقال داده است کماکان باقی اسـت و ایـن قـبیل معاملات موجب نقل ملک نمی‌شود و لذا‌ درخواست‌ ثبت باید از ناحیه انتقال دهنده به عمل‌اید و بـه صراحت‌ تبصره‌ ۲ ماده ۳۳ قانون ثبت، انتقال دهنده در موقع در خواست ثبت باید حق انـتقال گـیرنده‌ را‌ در اظـهار نامه قید نماید و در ضمن انتشار آگهی نوبتی نیز‌ این‌ حق به اسم طرف ذکـر خـواهد شد. موارد‌ استثناء‌ بر این اصل آنطور که در ماده‌ ۳۳‌ مسبوق الاشاره قانون مـذکور آمـده عـبارتست از:

۱ ـ در صورتی که ملک‌ قبل‌ از تاریخ اجرای قانون ثبت‌ (۱/۱/۱۳۱۱) به موجب‌ حکم‌ نهایی‌ دادگاه به مـلکیت قـطعی منتقل‌الیه محکوم‌ شده‌ باشد.

۲ ـ در صورتی که پس از انقضاء مدت حق استرداد، انتقال‌ دهنده مـالکیت قـطعی «بـدون حق استرداد‌» انتقال گیرنده را کتباً‌ تصدیق‌ کرده باشد.

۳ ـ در‌ صورتی‌ که در تاریخ اجرای قانون ثبت مصوب ۲۱ بـهمن ۱۳۰۸ مـلک مورد معامله‌ در‌ تصّرف انتقال گیرنده‌ بوده‌ و لااقل پنج سـال‌ از‌ انـقضاء موعد حق استرداد تا تاریخ مزبور گذشته باشد مشروط به دو شرط زیر:

۱-۳ از انقضاء موعد حق اسـترداد تـا‌ تاریخ‌ اجرای قانون‌ بهمن‌ ۱۳۰۸‌ از طرف انتقال دهنده‌ یا قائم مقام قانونی او بـه وسـیله عرض حال یا اظهار نامه رسمی اعـتراض بـه‌ مـالکیت‌ انتقال گیرنده نشده باشد.

۲-۳ در‌ صورتی‌ که‌ تـا‌ ۲۸‌ دی مـاه ۱۳۱۲‌ (تاریخ‌ تصویب ماده ۳۳ اصلاح) حکم قطعی بر بی حّقی انتقال گیرنده یا قـائم مـقام او صادر‌ نشده‌ باشد.

تبصره یک مـاده ۳۳ کـلیه معاملات بـا‌ حـق‌ اسـترداد‌ را‌ هر‌ چند‌ به ظاهر معامله بـا حـق استرداد نباشد مشمول تمام مقررات راجع به معاملات با حق استرداد دانـسته و آن را بـه مواردی هم که حق استرداد بـین‌ متعاملین محصور نبوده و بـرای تـأمین حق استرداد اشخاص ثالثی را بـه هـر نحو از انحاء مداخله داده باشد تعمیم داده است.

«به این ترتیب قانون ثبت آثار حقیقی مـعاملات‌ بـا‌ حق استرداد را که حصول نـقل وانـتقال مـتزلزل است و در قانون مـدنی آمـده است ملغی نموده و بـه آنـها جنبه وثیقه داده و در ردیف رهن در آورده‌ است. شاید این امر در نظر اوّل مستعبد و پذیرفتنش دشوار بـاشد ولی از آنـجا که در هر عقدی قصد حقیقی ملاک اسـت و «العـقود‌ تابعه‌ للقـصود» چـون در مـعاملات با‌ حق‌ استرداد، در جـامعه ما عموماً قصد حقیقی و اراده نقل وانتقال ملک وجود ندارد و مقصود اصلی وام گرفتن و وثیقه دادن با بـهره‌ و فـرار از ربا است، مواد‌ قانونی ثبت بـجا و صـحیح و بـر اسـاس قـصد واقعی متعاملین است.»[۳]

پس «بـا تـوجه به مفاد ماده ۳۳ و ۳۴ قانون ثبت معامله با حق استرداد عقد مستقلی است‌ که‌ به موجب آن احـد از طـرفین مـبلغی را به دیگری قرض می‌دهد و در مقابل، مالی را بـرای بـه عـنوان وثـیقه بـرای مـدت معیّنی می‌پذیرد پس از انقضاء مدت، طلب‌ خود‌ را دریافت‌ و وثیقه را مسترد دارد. بنابراین معامله با حق استرداد عقد واحدی است که از نظر تحلیل‌ حقوقی دارای اثر قرض و وثیقه است.

بنابر آنچه گذشت، قانونگذاران ایران، معاملات با حق استرداد را که عموماً ‌فاقد‌ قصد حقیقی نقل و انتقال و برای تخلّص و فرار از ربا یا‌ تصاحب‌ املاک‌ مردم به ثـمن بـخس صورت می‌گیرد، فاقد آثار نقل و انتقال شناخته و لذا درخواست‌ ثبت را وظیفه انتقال دهنده دانسته‌اند.»[۴] در این درخواست باید حقوق مرتهن وانتقال‌ گیرنده که ذیحق می‌باشند‌ قید‌ شده باشد و چنانچه به نحوی از انـحاء و بـا توجه به صور و شقوق پیش بینی شده در ماده ۱۱۶ قانون به حقوق حقه مرتهن و انتقال گیرنده خللی وارد‌ آید، راهن و انتقال دهنده مجرم محسوب مـی‌شوند.

 

الف) ارکان جرم

این جرم که در عداد جرائم مربوط به ثبت املاک مـی‌باشد دارای سـه رکن قانونی، مادی، مـعنوی می‌باشد:

  1. رکن قانونی: مواد ۱۱۶‌ قانون‌ ثبت و یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری مصّوب ۱۳۶۷ مجمع تشخیص مصلحت نظام رکن قانونی جرم موضوع ماده ۱۱۶ قانون ثبت را تشکیل می‌دهد.
  2. رکن‌ مادی: ایـن رکـن متشکل از اجزائی به شرح ذیل می‌باشد.

۱ ـ ۲ انجام ندادن تکلیف قانونی که راهن یا انتقال دهنده طبق قانون ثبت مکلّف به انجام آن می‌باشند. این‌ تکلیف‌ قانونی همانا درج و ذکر‌ حقوق‌ مرتهن‌ و انتقال گـیرنده در تـقاضانامه و اظهار نـامه ثبت ملک می‌باشد.

۲ ـ۲ مطالبه حق مکتسبه خود از جانب مرتهن و انتقال‌ گیرنده. عدم انجام تکلیف قانونی مقّرره توسط راهـن یا‌ انتقال‌ دهنده نافی ایفای وظیفه قانونی مرتهن یا انتقال گـیرنده کـه هـمانا مطالبه حق قانونی و مکتسبه خود ظرف مدت‌ تعیین‌ شده‌ قانونی «تا یک سال از تاریخ انقضاء مدّت حـق ‌اسـترداد‌ یا رهن» راجع به ملک مورد معامله با حق استرداد نـمی‌شود. بـه‌ تـعبیر‌ واضح‌تر مرتهن و انتقال گیرنده باید حق قانونی و مکتسبه خود ناشی‌ از‌ معامله منعقده با راهن و انـتقال دهنده در ملک کذایی را از افراد اخیرالذکر مطالبه کند.

۳ ـ۲ مطالبه حق باید به وسیله اظهار نـامه رسمی باشد. برابر مـاده ۷۰۹‌ قـانون‌ آیین‌ دادرسی مدنی «هر کس می‌تواند قبل از تقدیم دادخواست به دادگاه‌های دادگستری، حق خود‌ را‌ به‌ وسیله اظهار نامه از طرف مطالبه نماید مشروط بر این که موعد مطالبه رسیده‌ باشد‌ و به طـور کلّی هر کس حق دارد اظهاراتی که راجع به معاملات‌ و تعهد‌ خود با طرف دارد به وسیله رسمی به طرف بگوید در ضمن اظهار نامه‌ به‌ طرف ابلاغ نماید. اظهار نامه به توسط اداره ثـبت اسـناد یا دفتر دادگاه‌ها‌ ابلاغ‌ شود.» بنابراین مطالبه حق بطور شفاهی یا با نوشته‌ای به غیر از اظهار نامه، هیچ گونه‌ حقی‌ را برای مرتهن و انتقال گیرنده ایجاب نمی‌نماید.

۴ ـ ۲ با وجود‌ گذشت‌ و انقضای ده روز از تـاریخ ابـلاغ اظهارنامه، راهن یا انتقال دهنده حق طرف ذی حق‌ (مرتهن‌ و انتقال گیرنده) را ندهد این مورد مهمترین جزء رکن مادی جرم می‌باشد. زیرا‌ با تحقّق این جزء است که رکن مـادی جـرم ثبتی «اسناد و املاک» مندرج در ماده‌ ۱۱۶‌ قانون ثبت تکمیل می‌شود.

بدیهی می‌نماید چنانچه راهن یا انتقال دهنده حق‌ مرتهن‌ و انتقال گیرنده را پس از ابلاغ‌ اظهارنامه‌ اداء، تصدیق و تأیید نماید، جرم مورد بحث‌ موضوعیت‌ پیـدا نـمی‌کند. حـال چنانچه اخطاریه مدنظر قانونگذار قـبل از انـقضای مـدّت حق استرداد‌ و یا رهن بعمل آمده باشد، راهن‌ یا انتقال‌ دهنده‌ وقتی‌ مجرم محسوب می‌شوند که مالکیت اینان‌ نسبت‌ به مـلک مـورد تـنازع باقی باشد و با وجود بقای مالکیت، مشارالیـهم‌ حـق مرتهن و انتقال گیرنده را‌ تصدیق ننماید و چنانچه‌ ملک‌ به ملکیت راهن یا انتقال‌ دهنده‌ باقی نباشد، اینان در صورتی مجرم خـواهند بـود کـه تا ده روز پس‌ از‌ انقضای مدّت حق استرداد یا‌ رهن، حق‌ مـرتهن یا انتقال‌ گیرنده‌ را تأدیه نکنند.

این‌ امتناع‌ از ادای حقّ به ذی حق و تصدیق ننمودن حقّ مرتهن و انتقال گیرنده‌ فعل‌ منفی و بـه تـعبیر دیـگر ترک‌ فعل‌ می‌باشد. فلذا‌ جرم‌ موضوع‌ ماده ۱۰۹ قانون ثبت از جمله جرائم نـادری اسـت که رکن مادی آن را ترک فعل تشکیل می‌دهد.

  1. رکن‌ معنوی: این جرم از جمله جرائم‌ عمدی‌ است‌ و مـثل‌ هـمه جـرائم عمدی‌ نیاز‌ به قصد مجرمانه و سوء نیت دارد. به تعبیر دیگر شخص راهـن و انـتقال دهـنده باید‌ بدانند‌ که‌ امتناع از اداء حق مرتهن و انتقال‌ گیرنده‌ و تصدیق‌ ننمودن‌ حقوق‌ مکتسبه قانونی مـشارالیهم جـرم و خـلاف قانون است. «سوء نیت عام» و با این عمل منفی قصدشان تضییع و پایمال نمودن حـقّ مـرتهن و انتقال گیرنده باشد‌ «سوء نیت خاص.»

برابر ماده‌ ۱۵ قانون نحوه صدور‌ اسناد‌ مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آنـها در اثر جنگ یا حـوادث غـیر مترقبه‌ای مانند زلزله، سیل و آتش سوزی از بین رفته‌اند مصوب ۱۷/۲/۱۳۷۰ مجمع تشخیص مصلحت نظام «کلیه اشخاصی که‌ از مزایای مقرر در این قانون استفاده می‌کنند موظفند در تقاضانامه خود هرگونه حقی را که اشخاص حقیقی یـا حقوقی نسبت به تمام یا قسمتی از املاک و اسناد مورد تقاضا‌ دارند‌ را منعکس نمایند در غیر این‌صورت چنانچه عالما و عامدا اعلام و منعکس ننمایند کلاهبردار محسوب و به مجازات آن محکوم خواهند شد.»

قانون نحوه صدور اسـناد مـالکیت املاکی که‌ اسناد‌ ثبتی آنها در اثر جنگ یا حوادث غیر مترقبه‌ای مانند زلزله، سیل و آتش سوزی از بین رفته‌اند، در مقطع زمانی خاصی به تصویب رسید. جنگ تحمیلی عراق علیه‌ ایران‌ و اشـغال بـسیاری از شهرهای مناطق مرزی غرب و جنوب کشور توسط اشغالگران و متجاوزان و لاجرم فرار مردم از خانه و کاشانه خود و غارت و چپاول شدن‌ آنها‌ به‌ وسیله مهاجمین و معدوم و نابود‌ کردن‌ پرونده‌ها و دفاتر و اسناد و بـایگانی ادارات و مـنجمله ادارات ثبت اسناد و املاک و نبودن نسخه دوم کاملی از دفاتر‌ ثبت‌ املاک‌ در تهران و همچنین وقوع زلزله‌های مخرب‌ و خانمان سوزی مانند زلزله شمال که رودبار و بعضی دیگر از نقاط استان گیلان را به تلی از خاک‌ مـبدل‌ نـمود، مـشکلات عدیده‌ای برای مردم بوجود آورد. زیـرا از یـک‌طرف اسـناد‌ و مدارک مالکیت آنان از بین رفت و از طرف دیگر ساختمان‌ها و حدود مشخصات املاک آنان خراب‌ و نابود‌ شد و همچنین دفاتر ثبت شرکتها و دفاتر اسـناد رسـمی و ازدواج‌ و طلاق معدوم گردید و بالطبع حقوق مکتسبه مردم در مـعرض تـضییع و تزلزل قرار گرفت. در‌ چنین‌ اوضاع و احوالی متأسفانه قانون موضوعه جامعی در کشور وجود نداشت تا‌ وظایف‌ و تکالیف مردم و دولت را در برخورد بـا ایـن پدیـده اجتماعی مشخص نماید معهذا‌ با‌ توجه‌ به چنین خلای تـقنینی و ضرورت تصویب مقرراتی برای صدور اسناد مالکیت جدید و اسناد‌ تازه ازدواج و طلاق و تعهدات افکار عمومی جامعه تصویب قوانین و مـقرراتی‌ را‌ کـه‌ احـقاق حق در آنها تابع تشریفات بی‌حد و حصر باشد را نمی‌پذیرفت و چنین‌ بود‌ کـه دولت لایـحه‌ای را در این خصوص تهیه و به مجلس تقدیم نمود‌ که‌ سرانجام‌ در تاریخ ۲۸ بهمن ۱۳۶۹ در مجلس شورای اسلامی تصویب و در تـاریخ ۱۸/۱۲/۱۳۶۹ در‌ شـورای‌ نـگهبان تایید و تبصره ۶ آن نیز در تاریخ ۱۷/۱۲/۱۳۷۰ به تصویب‌ مجمع‌ تشخیص‌ مصلحت نظام رسید و در تـاریخ ۲۶ خـرداد مـاه ۱۳۷۰ در شماره ۱۳۴۷۵ روزنامه رسمی‌ جمهوری‌ اسلامی‌ ایران منتشر گردید و به خاطر مسائل صدرالتوصیف برای مـشمولین ایـن قـانون‌ مزایایی‌ را پیش‌بینی نمود که در هیچ‌یک از قوانین و مقررات موضوعه کشور گنجانیده نشده بود. این‌ مـزایا‌ در جـای جای قانون مذکور بالاخص مواد ۳ و ۸ و ۱۳‌ مشهود‌ و هویدا است لیکن از آنجا که‌ تعیین‌ چـنین‌ مـزایایی احـتمال افزایش سوء استفاده از قانون‌ را‌ زیاد می‌نمود، قانونگذار ضمانت اجرای کیفری، اداری و انتظامی مناسبی را در متن‌ قانون‌ بـرای بـعضی از اعمال و اقدامات‌ مثبت و منفی‌ «فعل‌ و ترک فعل» متجاسران به حقوق‌ افراد‌ و جامعه پیـش بـینی نـمود از جمله اینها ضمانت اجرای کیفری است‌ که‌ برای عدم انعکاس حقوق اشخاص حقیقی‌ یا حـقوقی نـسبت به‌ تمام‌ یا قسمتی از املاک و اسناد‌ از بین رفته در تقاضانامه شخص متقاضی طـبق مـاده ۱۵ مـارالبیان مقرر نموده‌ است‌ و این عمل منفی را‌ کلاهبرداری‌ محسوب‌ کرده است.

 

خیانت یا تبانی نمودن امین ملک با‌ شخص‌ دیـگر‌ و بـه ثـبت رسیدن ملک مورد امانت به نام شخص دیگر

مطابق ماده ۱۰۸ قانون‌ ثبت: «هرگاه شخصی که ملک را بـه یکی از عناوین مذکور در فوق[۱] متصرف بوده، شخصا تقاضای‌ ثبت‌ ننموده ولی به واسطه خیانت یـا تبانی او ملک به نـام دیـگری به ثبت برسد، به طریق ذیل عمل خواهد شد:

  1. اگر کسی که ملک به اسم او ثبت شده‌ مشمول مقررات یکی از مواد ۱۰۵، ۱۰۶ و ۱۰۹ باشد شخص او و امین هر دو به عنوان مجرم اصلی به مـجازات کلاهبرداری محکوم شده و نسبت به خسارت مدعی خصوصی‌ متضامنا‌ مسؤول خواهند بود.
  2. هرگاه کسی که ملک به نام او به ثبت رسیده مشمول هیچ یک از مقررات مواد ۱۰۵، ۱۰۶ و ۱۰۹ نباشد، شخص مزبور به هـیچ عـنوان‌ اعم‌ از حقوقی و جزایی قابل تعقیب نیست، ولی امین به عنوان مجرم اصلی تعقیب و مطابق ماده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی محکوم شده و به علاوه برای جبران خسارت‌ صاحب‌ ملک در توقیف خواهد ماند. در صـورتی کـه ظرف پنج سال نتوانست با تأدیه خسارت یا از طریق دیگر رضایت مدعی خصوصی را فراهم سازد، وزیر عدلیه از مقام‌ سلطنت‌ عفو‌ او را استدعا می‌کند»

با بررسی ایـن مـاده دو فرض ذیل قابل تصور است:

فرض اول: شخصی که‌ با‌ تبانی‌ امین یا خیانت وی، ملک مورد امانت به‌ اسم‌ او ثبت شده، مشمول مقررات یکی از مواد ۱۰۵، ۱۰۶ و ۱۰۹ باشد.

فرض دوم: شخصی که بـا تـبانی‌ بـا‌ امین‌ یا خیانت وی، مـلک مـورد امـانت به اسم او ثبت‌ شده، مشمول هیچ یک از مقررات مواد ۱۰۵، ۱۰۶ و ۱۰۹ نباشد.

 

در فرض اول، هم کسی که‌ ملک‌ به‌ اسم او ثبت شده و هم امین بـه عـنوان مـجرم اصلی‌ جرایم‌ ثبتی «اسناد و املاک» موضوع مواد ۱۰۵، ۱۰۶ و ۱۰۹ قـانون ثـبت شناخته می‌شوند و به‌ مجازات‌ کلاهبرداری‌ محکوم می‌شوند و از نظر مسؤولیت مدنی یعنی جبران ضرر و زیان‌ و خسارات‌ وارده به صاحب ملک، مـسؤولیت تـضامنی خـواهند داشت. به تعبیر دیگر، خسارات وارد شده‌ به‌ مدعی‌ خصوصی را بـاید متضامنا جبران نمایند.

در فرض دوم، شخصی که ملک به نام‌ او‌ به ثبت رسیده، مجرم جزایی و مدنی شناخته نمی‌شود. بـه تـعبیر دیـگر، اصلاً‌ وی‌ تحت‌ تعقیب و پیگرد قانونی قرار نمی‌گیرد لیکن امین مـلک امـانت داده شده به عنوان‌ مجرم‌ اصلی ماده ۱۰۸ قانون ثبت تحت تعقیب قرار می‌گیرد و براساس ماده ۲۳۸‌ قانون‌ مـجازات‌ عـمومی سـابق محکوم شده و به علاوه برای جبران خسارت صاحب ملک در توقیف خواهد‌ مـاند‌ تـا یـا حق او را تأدیه کند و یا به نحوی دیگر‌ رضایت‌ او‌ را فراهم سازد و تا موقعی که رضـایت او را تـحصیل یـا حقش را تأدیه‌ نکرده‌ است، همچنان در زندان خواهد ماند و اگر پنج سال به این عـلت‌ در‌ زنـدان بود و نتوانست حق طرف را بدهد یا رضایت او را فراهم سازد، تقاضای عفو‌ او‌ خواهد شد.

بـنابراین، فـرض اول از مـوضوع بحث ما در این گفتار‌ خارج‌ است و مشمول بحثهای ارایه شده راجع‌ به‌ جرایم‌ ثـبتی اسـناد و املاک موضوع مادتین ۱۰۵‌ و ۱۰۶ قانون ثبت و نیز بحث آتی (جرم ثبتی اسناد و املاک مـندرج‌ در‌ مـاده ۱۰۹ قـانون ثبت) می‌گردد. اما‌ فرض دوم‌ که‌ در‌ واقع مکمل ماده ۱۰۷ قانون ثبت‌ می‌باشد، فرضی است کـه در ایـن جا‌ باید آن را مورد مداقه قرار‌ دهیم.

الف) ارکان‌ جرم

این جرم‌ به‌ مثابه اکثر جرایم، دارای‌ سـه‌ رکـن قانونی، مادی و معنوی می‌باشد.

  1. رکن قانونی: رکن قانونی این جرم را‌ اساسا‌ ماده ۱۰۸ قانون ثبت تشکیل مـی‌دهد. بـا‌ این وجود، از‌ آن‌ جا که ماده یاد‌ شده، مجازات امین را مطابق بـا مـاده ۲۳۸ قانون مجازات عمومی سابق (مجازات کلاهبرداری) دانـسته‌ و نـظر بـه منسوخ شدن ماده ۲۳۸‌ مذکور‌ و جایگزینی‌ ماده‌ یـک قـانون تشدید‌ مجازات‌ مرتکبین ارتشا و اختلاس و کلاهبرداری مصوب ۱۵/۹/۱۳۶۷ به جای آن، باید گفت کـه مـاده قانونی‌ اخیر‌ الذکر‌ جزء دیـگر رکـن قانونی جـرم ثـبتی اسـناد‌ و املاک‌ موضوع‌ ماده‌ ۱۰۸‌ قانون ثبت را تـشکیل می‌دهد.
  2. رکن مادی: رکن مادی این جرم از سه جزء (رابطه امانی امین بـا مـلک امانت داده شده، انجام افعال مثبت مـادی‌ خیانت یا تبانی و در نـهایت بـه ثبت رسیدن ملک مورد امـانت بـه نام شخص دیگر) تشکیل می‌شود که درخصوص جزء اول به تفصیل در شماره پیش تـوضیح داده شـد. لذا‌ در این جا به بررسی دو جـزء دیـگر بـسنده می‌کنیم.

خیانت یا تـبانی، هـر دو به وسیله فعل مـثبت مـادی متجلی می‌گردند، لیکن خیانت از ناحیه امین ملک سر‌ می‌زند، اما تبانی از جانب امین بـا شـخصی که ملک مورد امانت به نـام او ثـبت می‌شود، بـه مـنصه ظـهور می‌رسد. در اصطلاح، اگر‌ امـین‌ راجع به ملک سپرده شده‌ به‌ او برخلاف وظایف و تکالیف مقرره قانونی عمل نماید و تعدی را پیـشه سـازد و ملک را به نام دیگری به ثـبت رسـاند، وی‌ مـرتکب‌ خـیانت شده است، زیـرا‌ خـیانت‌ را «استعمال مورد امانت به توسط امین در جهتی که منظور صاحب مال نباشد»[۲] گویند و اگـر شـخص امین با فرد دیگر طوری کنار‌‌اید و بـه تـعبیر عـامیانه طـوری بـا هم ساخت و پاخت کنند که ملک مورد امانت به نام شخص کذایی به ثبت برسد، عمل تبانی را انجام داده‌اند.

این اعمال و اقدامات‌ باید منتج‌ به‌ ثبت رسیدن مـلک امانت داده شده به نام شخص دیگر شود والاّ چنانچه ملک مورد امانت‌ به ثبت برسد یا به نام شخص امین به ثبت برسد، جرم‌ موضوع‌ ماده ۱۰۸ قانون ثبت محقق نمی‌گردد. زمـان بـه ثبت رسیدن ملک نیز پس از خاتمه عملیات مقدماتی ‌ثبت‌ می‌باشد و پس از پایان این عملیات است که ملک در دفتر املاک‌ ثبت‌ شده‌ و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می‌شود.

  1. رکن معنوی: جـرم ثـبتی اسناد‌ و املاک مندرج در ماده ۱۰۸ قانون ثبت، از جمله جرایم عمدی است‌ که علاوه بر سوءنیت‌ عام‌ امین (علم به نامشروع و خلاف قانون بودن اعـمال ارتـکابی) به سوءنیت خاص وی (خواست بـه ثـبت رسیدن ملک به نام دیگری و نهایتا ورود خسارت و ضرر و زیان مادی‌ و معنوی به مالک) نیز احتیاج دارد.

 نقش اجرای طرح جامع کاداستر در پیشگیری از این جرم

در خصوص این جرم نیز همان نتیجه جرم قبل گرفته می‌شود و باید بیان داشت با اجرای ماده ۵ قانون جامع کاداستر که مقرر می‌دارد: «سازمان مکلف است کلیه اقدامات حقوقی و ثبتی انجام شده بر املاک موضوع این قانون اعم از تغییرات، انتقالات، تعهدات، معاملات اعم از قطعی، شرطی و معاملات دیگر، تجمیع، افراز، تفکیک، اصلاحات و غیره را که به صورت رسمی انجام می‌شوند در نظام جامع به طور آنی ثبت کند و پس از تکمیل و بهره برداری از نظام جامع، کلیه استعلامات ثبتی را به صورت آنی و الکترونیک پاسخ دهد.» باید چنینی نتیجه گرفت که اجرای این قانون موجب میگردد کلیه حقوق افراد نسبت به املاک مشخص شده و مالک و امین و ثالث نسبت به هر ملک از هم تمیز داده شود و لذا امکان وقوع چنین جرمی منتفی می‌گردد که می‌توان گفت پس از تکمیل سامانه جامع و انجام کامل کاداستر نسبت به کلیه املاک کشور چنین نیز خواهد شد. این پیشگیری نیز از نوع پیشگیری غیر کیفری وضعی می‌باشد.

لکن نباید فراموش کرد بسیاری از املاک کشور هنوز مراحل ثبتی اولیه را طی نکرده‌اند و لذا با اجرای طرح کاداستر نیز ممکن است در ابتدای راه و برای صدور سند مالکیت اولیه این جرم به مراتب به وقوع بپیوندد.

گفتار چهارم: متصرف قلمداد نمودن خود نسبت به ملک‌ دیگری‌ من‌ غـیر حقّ و دادن تـقاضای ثـبت در این خصوص

بر اساس ماده ۱۰۹ قانون ثبت‌ «هر کس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بـوده، خود را متصرف‌ قلمداد کرده و تقاضای‌ ثبت‌ کند، کلاهبردار محسوب می‌شود. اختلافات راجع بـه تصرف در حدود، مشمول ایـن مـاده نیست». از آنجاکه ماده مارالبیان از اصطلاح حقوقی تصّرف سخن به میان آورده است، در آغاز لازم می‌نماید‌ راجع به اصطلاح یاد شده توضیحاتی ارائه گردد.

«تصرف عبارت است از این که مالی تحت اختیار کسی باشد و او بتواند نـسبت به آن مال در حدود قانون یا به‌ عدوان‌ تصمیم بگیرد.»[۳] به تعبیر دیگر «تصرف عبارتست از استیلا بر مال به نحوی که هر نوع عملی بتوان در مورد آن انجام داد و به هر نحو از آن منتفع‌ شد‌ و در بـاره آن تـصمیم گرفت.»[۴]

تصرّف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.[۵] با این وجود «تصرّف وقتی دلیل مالکیت است که منشاء‌ آن‌ معلوم نباشد و در صورتی که منشاء آن معلوم باشد، بـاید آن مـنشاء قانوناً سبب ملک یا ناقل ملک باشد مثلاً تصرّفی که منشاء آن غضب باشد دلیل مـالکیت نـیست و حقّی برای متصرّف‌ ایجاد‌ نمی‌کند‌ و تصرف مستند به انتقال گرفتن از غیر‌ در‌ صورتی که مالکیت انتقال دهنده و صحّت انتقال محرز شود، مجاز شناخته می‌شود.»[۶] و مطابق ماده ۳۶ قانون مدنی‌ «تصرفی‌ که‌ ثـابت شـود نـاشی از سبب ملک یا ناقل قـانونی نـبوده‌ مـعتبر نخواهد بود.» و برابر ماده ۳۷ همین قانون «اگر متصرّف فعلی اقرار کند که ملک سابقاً مال‌ مدّعی‌ او‌ بوده است، در این صورت مـشارالیه نـمی‌تواند بـرای ردّ ادعای مالکیت‌ شخص‌ مزبور به تصرّف خود اسـتناد کـند، مگر این که ثابت نماید که ملک به ناقل صحیح‌ به‌ او‌ منتقل شده است.»

در حقوق ثبت اسناد و املاک از جمله کـسانی‌ کـه‌ حـقّ‌ درخواست ثبت ملک دارند، متصرفین املاک به عنوان مالکیت‌اند. «مـتصرّفین املاک دو نوعند: نوع‌ اول‌ متصرفین‌ به عنوان مالکیت و نوع دوم متصرفین به عناوین دیگر از قبیل: اجاره، مباشرت، نمایندگی‌ مالک و امـثال آنها».

آنـچه از مـاده ۱۱ قانون ثبت و ماده ۲۳‌ آیین‌نامه‌ آن‌ و سایر موارد و روح قانون استنباط می‌شود، آن است کـه کسانی که ملکی را‌ در‌ تصّرف دارند و تصّرف خود را مالکانه اعلام می‌کنند، در صورتی که تصّرف‌ آنان‌ بر‌ نـماینده ثـبت مـحرز باشد و خلاف ادّعای آنان محقّق نباشد، می‌توانند اظهار نامه بدهند و باید‌ تـقاضای ثـبت نـمایند و نفس تصّرف به این عنوان دلیل مالکیت است، مگر‌ آن‌ که خلافش ثابت شـود. در ایـن مـورد ماده ۲۳ آیین نامه تصریح می‌کند: «دهنده اظهار‌ نامه‌ باید‌ اسناد و قبالجات و بنچاق ملک و مـدارک راجـعه به مالکیت و تصّرف‌ خود را به اداره ثبت ارایه دهد تا رونوشت یا خلاصه آن ضـمیمه اظـهار نـامه و در‌ پرونده عمل بایگانی شود و اگر دلیل مالکیت منحصر به تصّرف است‌ ادّله‌ و نشانی‌های تـصّرف فـعلی خود را کتباً‌ به‌ اداره‌ ثبت تسلیم نماید و در هر حال‌ درخواست‌ کننده باید نـحوه تـصّرف خـود را که او را برای تقاضای ثبت مجاز‌ می‌دارد، معلوم کند» ماده مذکور به‌ صراحت‌ دلالت دارد‌ بر‌ این‌ کـه تـصّرف منحصراً و به تنهایی‌ می‌تواند‌ دلیل مالکیت باشد. این امر یعنی بودن تـصّرف دلیل مالکیت، شرعاً‌ و قانوناً پذیرفته شده است. فقها‌ اجماعاً‌ به قـاعده‌ای کـه مـستند به حدیث «لولا الید لما کان للمسلمین سوق» است، یعنی‌ اگر ید و تـصّرف دلیـل‌ مالکیت‌ نباشد‌ بازاری برای مسلمانان‌ نخواهد‌ بود، استناد می‌کنند و عقلاً‌ در تمام جوامع تصّرف را مادام که خـلافش ثـابت نشده است، دلیل مالکیت می‌دانند. قوانین‌ کشورهای مختلف در گذشته و حال‌ نیز‌ تـصّرف را‌ امـاره‌ مالکیت‌ شناخته‌اند[۷] چنان که در‌ قوانین موضوعه مملکت مـا نـیز چـنین است. ماده ۳۵ مسبوق الاشاره قانون مدنی و مـاده‌ ۷۴۷‌ قـانون آیین دادرسی مدنی دو بنیّه‌ غیر‌ قابل‌ جرح‌ و تعدیل برای اثبات‌ ادعای‌ ما مـی‌باشد. مـطابق ماده اخیر الذکر قانون آیـین دادرسـی مدنی «کـسی کـه مـتصّرف است تصّرف او‌ به‌ عنوان‌ مالکیت شـناخته مـی‌شود و لیکن اگر ثابت‌ شود‌ که‌ شروع‌ به‌ تصّرف‌ از طرف غیر بوده اسـت، مـتصّرف غیر شناخته خواهد شد مگر ایـن که متصّرف ثابت کـند کـه عنوان تصّرف او تغییر کرده و بـه عـنوان مالکیت متصّرف‌ شده است.»

بنا بر این کسی که مالی ـ اعم از منقول یا غـیر مـنقول ـ را تحت تصّرف دارد، با استناد بـه مـادتین ۳۵ قـانون مدنی و ۷۴۷ قانون‌ آیـین‌ دادرسـی مدنی و قاعده فقهی یـد، مـالک شناخته می‌شود مگر این که خلاف آن ثابت شود و چنین است که نه تنها تـعرضّ بـه حریم تصّرف مشروع جایز و روا‌ نبوده بـلکه هـمان طور کـه مـاده ۱۰۹ قـانون ثبت پیش بینی کـرده است، بعضاً جرم و مستوجب مجازات است.

 عدم کفایت اعتبارات تأمین شده

اعتبار مورد نیاز برای اجرای پروژه‌های برنامه‌ریزی شده بیش از منابع درآمدی دولت است. علت این امر تعداد زیاد طرح‌های عمرانی تعریف شده است که موجب عدم توازن میان تعداد طرح‌های عمرانی و منابع مالی و امکانات فیزیکی کشور می‌شود. در این صورت کلیه طرح‌ها در تأمین اعتبارات دچار مشکل شده و با عدم هماهنگی با برنامه اجرایی تهیه شده مواجه می‌شوند.

بهترین راه حل، اولویت‌بندی اجرای پروژه‌هاست که اولاً با کاهش دوره اجرا، هزینه نهایی آنها را پایین می‌آورد. بدین ترتیب کلیه پروژه‌ها به صورت اقتصادی اجرا شده و کمبود بودجه دولت نیز کاهش می‌یابد. ثانیاً موجب ایجاد قابلیت ارزیابی و بهینه‌سازی اجرای پروژه‌ها در موارد مشابه می‌شود. این کار هزینه‌ها را کاهش داده و بهره‌وری اجرا را افزایش می‌دهد. ثالثاً کاهش منازعات و اختلافات میان عوامل درگیر در پروژه (که آثار مخربی روی کیفیت کار می گذارد) از یک سو و دستگاه اجرایی و نظام تأمین و تخصیص بودجه از سوی دیگر را به دنبال دارد.

 

 عدم تخصیص کامل اعتبارات تأمین شده

تخصیص اعتبار عبارتست از تقسیط اعتبارات مصوب در فواصل زمانی سه ماهه که توسط سازمان مدیریت  و وزارت امور اقتصادی مشترکاً تهیه و به دستگاه اجرایی ابلاغ می‌گردد.

همانطور که گفته شد تأمین کامل بودجه پروژه‌ها در برخی موارد کفاف کلیه هزینه‌ها را نمی‌دهد با این وجود باز هم مشاهده می‌شود که اعتبار مصوب بدلیل عدم پیش بینی دقیق ارقام بودجه به طور کامل تخصیص نمی‌یابد. عدم تخصیص کامل اعتبارات پیش بینی شده در طرح از سوی دستگاه‌های ذیربط همچون کمیته تخصیص، سازمان مدیریت و خزانه به صورت یک رویه‌ی نانوشته برای دستگاه‌های اجرایی ترسیم شده است. همچنین با اصلاحیه بودجه که هر ساله در دیماه صورت می‌گیرد اعتبارات تملک دارایی‌های سرمایه‌ای برای جبران هزینه‌های جاری دستگاه‌ها برداشت شده و بدین ترتیب شوک دیگری بر طرح‌های عمرانی وارد می‌شود که بی‌اعتمادی پیمانکاران نسبت به دستگاه‌های دولتی را مضاعف می‌سازد. ایجاد چنین رویه‌هایی در اجرای طرح‌های عمرانی سبب شده بسیاری از دستگاه‌های اجرایی برنامه‌ها و اعتبارات مورد نیاز برای طرح‌های آتی را با در نظر گرفتن ضرایب اطمینان مناسب محاسبه و تهیه کنند. افزایش هزینه‌ها از یک سو و همچنین وجود محدودیت‌های منابع درآمدی دولت از سوی دیگر، موجب کمبود بودجه در پروژه‌های عمرانی می‌شود. این کمبود تقریباً روی کلیه پروژه‌ها توزیع می‌شود. لذا پروژه‌ها با تأخیر به اتمام رسیده و در نتیجه هزینه تمام شده افزایش می‌یابد. این افزایش در برخی موارد تا۱۰۰% بیش از بودجه مصوب اولیه می‌باشد.

راه حل اساسی این است که درآمدهای پیش بینی شده در بودجه حقیقی باشد تا با کمبود بودجه نامتعارف روبرو نشویم. در این راستا دولت باید بر اساس درآمدهای قطعی و در دسترس، برنامه‌ریزی نموده و عمل کند.

 

 عدم رعایت زمان بندی مناسب در تخصیص اعتبارات

الف) تخصیص دیر هنگام اعتبارات سنواتی پروژه‌های عمرانی : همانطور که گفته شد تأمین اعتبارات در شروع سال مالی همواره با تأخیر صورت گرفته و پرداخت‌ها در اواخر سه ماهه اول انجام می‌شود. این امر موجب کشیده شدن دامنه تأخیرات به سایر مراحل تخصیص اعتبار در طول سال می‌شود. در نهایت محاسبات اقتصادی پروژه که از مبانی برنامه‌ریزی و طراحی است با تغییرات عمده‌ای مواجه می‌شود و دستگاه و کلیه عوامل پروژه در برنامه‌ریزی مالی و تعهدات هزینه‌ای پروژه دچار مشکل می‌شوند.

ب) عدم تأمین اعتبارات در فصول مناسب کار : روند اجرای پروژه‌هایی که مستلزم مراحل ساخت، نصب، تست و راه‌اندازی می‌باشند تحت تأثیر شرایط جوی و موقعیت اقلیمی محل اجرای بعضی از پروژه‌ها تغییر می‌کند. بسیاری از مناطق کشور دارای شرایط جوی متغیر در طول سال هستند که اجرای پروژه را به شرایط زمانی خاصی محدود می‌کند. به عنوان مثال فصل مناسب فعالیت‌های یاد شده در مناطق سردسیر شش ماهه اول سال است اما نه تنها امکان استفاده از اعتبارات فصول سرد در ماه‌های گرم سال فراهم نیست بلکه تخصیص اعتبارات نیز گاه در اواسط تابستان صورت می‌گیرد که عملاً انجام کار را با مشکل مواجه می‌کند. اجرای پروژه در این حالت نیز با تأخیر صورت می‌گیرد.

 

 عدم امکان جابجایی اعتبارات پروژه‌های مشابه در یک دستگاه اجرایی

در بسیاری موارد یک دستگاه اجرایی پروژه‌هایی با موضوع مشابه بطور همزمان در دست اجرا دارد. بررسی ها نشان داده با وجود تخصیص اعتبارات لازم به علل مختلف، پروژه‌ها در طول اجرا با وقفه‌هایی همراه بوده‌اند (از قبیل: بروز مشکلات فنی، حوادث غیر مترقبه طبیعی، کشمکش‌های سیاسی در پروژه‌هایی که پیمانکار خارجی دارند و ….). وجود مشکلات قانونی در مسیر جابجایی اعتبارات بین پروژه‌ها باعث می‌شود در شرایطی که اعتبارات یک پروژه به دلایل فوق الذکر بلااستفاده است و پروژه دیگری شدیداً نیاز به منابع مالی دارد نتوان به صورت موقت منابع را جابجا کرد.

البته با توجه به شکل جدید تدوین بودجه که مسئولیت جابجایی و توزیع اعتبارات را به عهده دستگاه‌های اجرایی بزرگ قرار داده این مشکل مرتفع شده است.

 

 بوروکراسی گسترده و تأخیر در پرداخت مطالبات پیمانکاران

اعمال قوانین غیر شفاف و مبهم که منجر به بروز هنجارهایی همچون برداشت ناصحیح و عدم تشخیص قوانین متضاد در عملکرد نظام اجرایی شده به همراه محافظه کاری و عدم اطمینان از صحت عملکرد دستگاه‌ها و مؤسسات دولتی موجب شده است این مقررات شکل پیچیده‌ای به خود بگیرند بطوریکه در مقام عمل، با انواع و اقسام کنترل‌های مرکزی همراه می‌شوند و در نتیجه نوعی کندی و محافظه کاری بر عملکرد دستگاه‌های اجرایی حاکم می‌شود که نتیجه آن ایجاد تأخیر در پرداخت مطالبات پیمانکاران و نهایتاً کاهش کارایی دستگاه‌هاست.

  • گزیده­ای از تفاوتهای اصلی مدل دو بعدی با سیستم سه بعدی BIM

سیستم دوبعدی همچون ۲-D-CADسیستم سه بعدی BIM
۱- در سیستم­های دوبعدی، معرفی موضوع با استفاده از نماهای دوبعدی مختلف (همچون پلان، نما و …) به صورت مجموعه­ای از خطوط، نقاط و … مشخص می گردد.۱- در یک سیستم BIM معرفی موضوع با استفاده از یک حجم یکپارچه معنادار در یک محیط مجازی ارائه می­شود و امکان استخراج پلانها و نماهای گوناگون از کلیت حجم وجود دارد.
۲- اطلاعات موجود در یک سیستم دوبعدی تنها شامل داده­های گرافیکی بوده و بار معنایی زیادی ندارد. مثلاً در یک نقشه، دیوار مجموعه­ای از خطوط بوده و مفهوم واقعی دیوار را در بر ندارد.۲-. در سیستم سه بعدی BIM، هریک از اجزاء حاوی اطلاعات و مفاهیم اجرایی واقعی (همچون دیوارها، فضاها، ستونها و …) هستند.
۳- نماها، نقشه­ها، پلانهای مختلف یک حجم در حالت دوبعدی ارتباطی با یکدیگر نداشته و با تغییر در یکی از نقشه­ها، تغییرات لازم در سایر نقشه­ها باید به صورت دستی اجرا شود.۳- در یک سیستم BIM برحسب هوشمندی مدل، چک کردن بخشهای مختلف ناشی از تغییرات حتی در بخش محدودی از عملیات، با استفاده از یکپارچگی مدل صورت می­گیرد.
۴- براساس عدم ارتباط بخشهای مختلف در یک سیستم دوبعدی، نقشه­های مختلف همچون تاسیسات، نقشه­های سازه­ای، معماری و … باید به طور مداوم چک شوند تا روند تغییرات به طور کامل در تمام آنها لحاظ گردد.۴- در سیستم BIM بخشهای مختلف سیستم با یکدیگر در ارتباط تنگاتنگ بوده و تغییر در یکی از این بخشها، ممکن است باعث ایجاد تغییرات جزئی و گاهاً اساسی در سایر بخشهای مرتبط شود
۵- در نقشه­های دوبعدی تنها اطلاعات مرتبط با بیان گرافیکی موضوع مشخص می­گردند و امکان تصویرسازی واقعی از ساختمان پروژه مقدور نیست.۵- یک مدل BIM تمام اطلاعات مرتبط با ساختمان ازجمله اطلاعات فیزیکی و کاربردی را در قالب یک بانک یکپارچه و هوشمند ارائه می­نماید. تصویرسازی و امکان ارائه تصاویر واقعی ساختمان پروژه از ویژگیهای دیگر یک سیستم سه بعدی BIM است.

تعدیل قانونی

عقد به منزله قانون طرفین قرارداد است. اصل ثبات و استحکام قراردادی ایجاب می‏کند منعقدکنندگان عقد به آن احترام گذارند و هر یک از طرفین، بدون رضایت طرف دیگر نتواند در مفاد آن تغییری به وجود آورد. همین اصل، مستلزم آن است که قانون جز به ضرورت، پای در حریم اراده افراد نگذارد. به حکم منطق حقوقی، سازندگان بنای پیمان مکلف اند در پایه ریزی آن، از قواعد الزام آور قانونی متابعت نمایند و اراده مخالف آنان جز در قلمرو قوانین تکمیلی نتواند منشأ اثر باشد، چرا که پذیرش خلاف این رویه، برابر با تجاوز به حوزه نظم و منافع یا اخلاق عمومی‏است. اما از سویی دیگر، قانونگذار نیز نباید دست خود را در زمینه تقنین در قلمرو واقع در قراردادها آزاد ببیند. قبول خلاف این مطلب، نتیجه ای جز کم اعتباری قراردادها و عدم ثبات و لطمه به تار و پود در هم تنیده عقد و در نتیجه زوال و رکود منافع اقتصادی و اجتماعی ندارد(کاتوزیان، ناصر، ص۷۲).پایان نامه

بنابراین قانونگذار اصولاً مجاز به تغییر مفاد پیمان خصوصی اشخاص در ورای اندیشه و خواست آنان نیست. قانون نباید شرطی بر شرایط قرارداد بیفزاید یا چیزی از آن بکاهد. همچنین قوانین نباید دامنه خود را به قراردادهای پیش از خود نیز تسری دهند و افراد را ملزم به رعایت خواسته های جدید قانونگذار کنند(بیگدلی، سعید، همان، ص ۳۴۵ ).

گاه قانونگذار به منظور رعایت پاره ای مصلحت های اجتماعی و اقتصادی و جلوگیری از بروز هرج و مرج و بی نظمی‏در جامعه، مستقیماً در تعدیل برخی از قراردادها دخالت می‏کند و با تصرف در قلمرو خواست مشترک دو طرف، مفاد تراضی را با اوضاع و احوال جدید منطبق و آن را به نحو عادلانه اصلاح و یا تکمیل می‏کند. در واقع قانونگذار دست به تعدیل قانونی قرارداد می‏زند(صادقی مقدم،محمدحسن، ۱۳۷۸،ص ۵).

در قوانین و مقررات موضوعه ما، موارد متعددی وجوددارد که قانونگذار به طور مستقیم در متعادل کردن قرارداد مداخله کرده است. به طور مثال، در ماده واحده تقلیل اجاره بهای واحدهای مسکونی، مصوب۷ آبان ۱۳۵۸ می‏خوانیم: کلیه اجاره بهای خانه های استیجاری که به عنوان محل مسکونی به اجاره واگذار شده و مستأجر از عین مستأجره به صورت مسکن استفاده می‏کند، از تاریخ اول آذر ۱۳۵۸ شمسی ۲۰ درصد تقلیل داده می‏شود.

گاه دخالت قانونگذار به حدی است که با تأکید بر اجرای قانون جدید از اجرای احکامی‏که درباره اجاره های پیشین صادره شده اند، جلوگیری می‏کند. به موجب تبصره مصوب ۲۹/۸/۵۸ الحاق شده به لایحه قانونی نحوه تخلیه ساختمان استیجاری به دست وزارتخانه ها و شرکت ها و سازمان های دولتی،آرای صادره از محاکم دادگستری که به استناد ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ مبنی بر تعدیل مال الاجاره علیه دولت یا مؤسسات و سازمان های دولتی و شرکت های وابسته بعد از تاریخ ۲۲ بهمن ماه ۱۳۵۷ صادر شده و به مرحله اجرا درنیامده باشد، به تقاضای مستأجر موقوف الاجراست…، دادگاه مکلف است با جلب نظر کارشناس حکم صادره را با تعیین اجاره بهای عادلانه اصلاح کند. این حکم قطعی است. بدین ترتیب قانونگذار که می‏دید اجاره بهای املاک در سال ۵۸ کاهش پیدا کرده است، اجاره بهای پیشین را به سود دولت تعدیل می‏کند و اثر و اعتبار حکم را نیز نادیده می‏گیرد(شفائی، محمدرضا،۱۳۷۶،ص۱۵۰).

مثال دیگر:به موجب ماده ۲۷۷ قانون مدنی:…حاکم می‏تواند نظر به وضعیت مدیون مهلت عادله یا قرار عادله دهد. در ماده ۶۵۲ همان قانون نیز می‏خوانیم: در موقع مطالبه، حاکم می‏تواند مطابق اوضاع و احوال برای مقترض مهلت یا اقساطی قرار دهد(شفائی، محمدرضا، ص ۱۴۹).